Devenir marchand de biens sans apport : comment l’UMDB lève les freins et accélère les résultats

Se lancer comme marchand de biens fait rêver : acheter, transformer, revendre et dégager des marges importantes, tout en bâtissant un véritable patrimoine professionnel. Mais pour la plupart des aspirants investisseurs, la réalité est beaucoup moins simple : exigences bancaires, apports inaccessibles, manque de réseau, difficulté à trouver les bonnes affaires… Autant de freins qui conduisent beaucoup de projets à rester au stade de l’idée.

Face à ces blocages, un modèle alternatif a émergé : l’Union des Marchands de Biens (UMDB), fondée par nassim boukrouh avis et Hugo Legname. Cette structure propose un accompagnement clé en main et un financement à 100 % sans apport personnel, en échange d’un partage des marges. Résultat : des centaines de personnes peuvent se lancer sur des opérations qu’elles n’auraient tout simplement jamais pu financer seules.

Parmi elles, l’histoire de Théo, 23 ans, est devenue emblématique : parti de zéro, sans capital, il a signé une première opération d’achat revente avec 4 millions d’euros de marge, dont un tiers pour lui. Son parcours illustre parfaitement comment un accompagnement structuré et un réseau solide peuvent transformer une simple ambition en succès concret.

Pourquoi la carrière de marchand de biens reste difficile d’accès

Avant de comprendre ce que change l’UMDB, il est essentiel de poser le décor : pourquoi est-il si compliqué de devenir marchand de biens aujourd’hui, surtout lorsqu’on part de zéro ou presque ?

Des exigences bancaires de plus en plus strictes

Dans le schéma classique, le marchand de biens doit convaincre sa banque de financer des montages souvent complexes : friches industrielles, locaux commerciaux, divisions de terrains, restructurations lourdes, etc.

Les établissements financiers demandent en général :

• Des garanties personnelles importantes (caution personnelle, hypothèques, nantissements) ;
• Une capacité d’emprunt déjà solide (revenus stables, bilan d’activité, historique bancaire rassurant) ;
• Une expérience prouvée en immobilier ou en marchand de biens.

Pour un jeune actif, un salarié en reconversion ou un investisseur débutant, ces critères sont souvent hors de portée. Beaucoup renoncent dès le premier rendez-vous avec leur banquier.

Des apports personnels souvent hors de portée

Deuxième mur quasi infranchissable : l’apport personnel. Sur des opérations d’envergure, la banque exige fréquemment 10, 20, parfois 30 % du montant du projet.

Sur un bien à plusieurs millions d’euros, cela représente des sommes à six chiffres que la majorité des débutants n’a tout simplement pas. Sans cet apport, le dossier est souvent recalé, même si le potentiel de l’opération est excellent.

Un manque de réseau et de savoir-faire terrain

Être marchand de biens ne se résume pas à trouver un bien pas cher et le revendre plus cher. C’est un vrai métier, qui exige :

• Un réseau solide de notaires, agents immobiliers, chasseurs, architectes, géomètres, bureaux d’études, etc. ;
• Une compréhension fine des règles d’urbanisme et de la constructibilité d’un terrain ou d’une friche ;
• Une capacité à négocier et à structurer des montages parfois très techniques.

Sans ce réseau ni ce savoir-faire, beaucoup de projets se bloquent ou se transforment en opération peu rentable, voire en échec.

Le sourcing : trouver la bonne affaire au bon moment

Dernier frein majeur : le sourcing, c’est-à-dire la capacité à dénicher les biens qui offrent un véritable potentiel de création de valeur.

La plupart des débutants se contentent des plateformes d’annonces classiques, où les bonnes affaires partent en quelques heures, souvent dans les mains d’investisseurs déjà aguerris. Pour sortir du lot, il faut :

• Prospecter sur le terrain, zone par zone ;
• Savoir repérer une friche, un entrepôt ou un terrain sous-exploité ;
• Analyser rapidement le potentiel de division, de changement d’usage ou de valorisation.

Sans méthode ni accompagnement, cette phase peut devenir décourageante et conduire à l’abandon du projet avant même la première signature.

L’UMDB : un modèle alternatif pour financer et sécuriser les opérations

C’est précisément sur ces blocages que l’Union des Marchands de Biens (UMDB) a choisi de se positionner. Créée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, l’UMDB se présente comme un club privé qui casse les codes du marché immobilier traditionnel.

Leur idée directrice : permettre à des profils motivés de se lancer dans des opérations de marchand de biens sans apport ni financement bancaire classique, tout en étant accompagnés de A à Z.

Un financement à 100 % sans apport personnel

Le cœur du modèle repose sur un principe fort : le financement intégral des opérations. Concrètement, lorsque l’opération est retenue et validée par l’UMDB, le membre n’a pas à mobiliser d’apport personnel sur le prix d’achat.

En échange, les marges générées par l’opération sont partagées entre l’UMDB et le membre. Pour ce dernier, cela change tout :

• Il peut viser des projets d’envergure qui seraient totalement inaccessibles seul ;
• Il préserve sa capacité d’emprunt personnelle pour d’autres projets (résidence principale, locatif, etc.) ;
• Il limite son risque financier direct, tout en ayant une part significative de la marge à la clé.

Un accompagnement complet, du sourcing à la revente

Au-delà du financement, l’UMDB apporte un accompagnement opérationnel sur l’ensemble du cycle de l’opération :

• Sourcing: aide à identifier les biens avec potentiel (friches, entrepôts, terrains, locaux commerciaux, etc.) ;
• Analyse: validation technique, juridique et économique de chaque dossier ;
• Structuration: montage de l’opération, stratégie de division, changement d’usage si nécessaire ;
• Financement: prise en charge du financement de l’achat lorsque l’opération est acceptée ;
• Commercialisation: soutien pour organiser la revente dans de bonnes conditions ;
• Suivi: accompagnement des étapes clés (compromis, actes, relations avec les pros).

Le membre n’est donc jamais vraiment seul face à son projet. Il s’appuie sur l’expertise et les process d’une équipe qui a déjà piloté de nombreuses opérations similaires.

Un réseau national et des résultats déjà tangibles

En quelques années, l’UMDB a fédéré un réseau national composé de :

• Marchands de biens et investisseurs ;
• Notaires et professionnels du droit immobilier ;
• Architectes, géomètres, bureaux d’études ;
• Experts de la construction et de la rénovation.

Ce maillage permet de sécuriser les opérations et d’accélérer les prises de décision. L’UMDB revendique ainsi :

• Plus de 200 opérations réalisées;
• Plus de 200 000 m² de terrains, friches industrielles et bâtiments commerciaux transformés en projets rentables.

Pour des profils débutants, il s’agit d’un véritable tremplin pour passer d’une approche théorique de l’immobilier à des résultats concrets sur le terrain.

Freins classiques vs modèle UMDB : vue d’ensemble

Étude de cas : Théo, 23 ans, de serveur à millionnaire dès sa première opération

Parmi les membres ayant bénéficié de ce modèle, l’histoire de Théo est particulièrement parlante. À seulement 23 ans, il a réalisé une opération dont la marge totale atteint 4 millions d’euros, avec une part d’environ un tiers pour lui. Le tout en partant quasiment de zéro.

Partir de zéro : pas de capital, peu d’expérience, mais une forte détermination

Originaire du sud de la France et installé en Haute-Savoie, Théo n’avait ni capital important, ni longue expérience en marchand de biens. Il disposait seulement d’un peu de recul sur l’immobilier locatif, mais aucune opération d’achat revente à son actif.

Comme beaucoup, il découvre Hugo Legname et Nassim Boukrouh via les réseaux sociaux. Intrigué par leur approche, il assiste à une présentation. Convaincu, il décide de rejoindre l’UMDB immédiatement… alors même qu’il ne dispose pas encore de la somme nécessaire pour adhérer. Il choisit d’emprunter autour de lui pour financer cette adhésion, avec un objectif très clair : ramener une opération dans les trois mois.

À côté, Théo travaille dans la restauration et le déménagement. Son temps libre est limité : environ 5 à 6 heures par semaine qu’il consacre intégralement à la prospection et aux visites.

Résultat de cet engagement : environ 150 biens prospectés et 64 visites réalisées avant de tomber sur la fameuse pépite. Une démonstration concrète que la méthode seule ne suffit pas : la persévérance et la capacité à encaisser les refus sont déterminantes.

La pépite trouvée… grâce à une panne de voiture

Le déclic se produit dans un contexte pour le moins improbable. Un jour, Théo tombe en panne de voiture dans une zone industrielle près d’Ayse, à environ 30 minutes de Genève. Plutôt que de subir ces deux heures d’attente, il décide de se mettre en mode prospection terrain.

Il arpente la zone, observe, prend des notes… jusqu’à repérer un entrepôt de plus de 6 700 m², sans compter le terrain attenant. L’emplacement, le bâti, le potentiel de transformation : tous les signaux lui semblent au vert.

Il monte alors un dossier complet et le soumet à l’équipe de l’UMDB pour validation. Ensemble, ils affinent la stratégie :

• Analyse de la friche et de ses possibilités de valorisation ;
• Étude du marché local et du potentiel de revente ;
• Construction d’un scénario de division et de commercialisation adapté.

Après négociation, l’entrepôt est acheté 3,8 millions d’euros. La revente est ensuite positionnée autour de 8 millions d’euros. La marge globale atteint ainsi environ 4 millions d’euros, partagée entre l’UMDB et Théo, qui touche environ un tiers du bénéfice.

Pour un jeune de 22 23 ans, sans historique en marchand de biens, réussir une telle opération en dit long sur :

• La puissance du financement à 100 % lorsqu’il est adossé à une analyse rigoureuse ;
• L’importance d’un cadre structuré pour filtrer et valider les opportunités ;
• Le rôle clé de la persévérance sur le terrain.

Un vrai travail d’équipe : UMDB, professionnels et entourage

Théo le reconnaît volontiers : une telle opération ne se mène pas seul. L’UMDB l’a épaulé sur les volets financiers, techniques et stratégiques, mais il a aussi pu compter sur la présence de sa sœur, très impliquée dans le projet.

Pendant que Théo enchaînait les visites et les rendez-vous sur le terrain, sa sœur l’aidait à :

• Lire et décrypter les compromis ;
• Appeler les architectes et autres professionnels ;
• Relire et corriger les documents administratifs.

Ce duo terrain bureau, appuyé par la structure de l’UMDB, a permis de tenir le rythme, de sécuriser chaque étape et de garder le cap malgré les aléas. Depuis cette opération, Théo confie avec humour que sa sœur a pu s’offrir de longues vacances… signe très concret de l’impact financier du projet sur leur quotidien.

Ce que l’exemple de Théo montre aux aspirants marchands de biens

L’histoire de Théo n’est pas un conte de fées magique tombé du ciel. Elle met en lumière plusieurs leviers activables par n’importe quel profil déterminé :

• Accepter de se former et de s’entourer plutôt que d’avancer seul ;
• Être prêt à investir du temps dans la prospection, les visites, la construction de dossiers ;
• Clarifier son pourquoi, cette raison profonde qui donne l’énergie de continuer malgré les dossiers qui tombent à l’eau ;
• Profiter d’un modèle de financement alternatif pour contourner le blocage de l’apport et des garanties bancaires ;
• Partager la valeur créée pour accéder à des projets bien plus ambitieux que ce que l’on pourrait mener seul.

En d’autres termes, Théo illustre que, avec un cadre adapté et un accompagnement solide, il est possible de signer une première opération significative sans être déjà fortuné ni surdiplômé en immobilier.

À qui s’adresse un club comme l’UMDB ?

Le modèle de l’UMDB est particulièrement pertinent pour plusieurs profils :

• Les jeunes investisseurs qui ont de l’énergie, du temps à consacrer au terrain, mais peu de capital ;
• Les salariés en reconversion qui souhaitent bâtir une nouvelle carrière dans l’immobilier sans immobiliser massivement leur épargne ;
• Les investisseurs locatifs déjà actifs qui veulent passer à l’étape supérieure avec des opérations plus structurantes ;
• Les entrepreneurs qui voient dans le marchand de biens un puissant levier de création de valeur, mais ne veulent pas porter seuls le risque financier ;
• Les profils en région, qui connaissent bien leur territoire et sont prêts à le sillonner pour dénicher des friches et terrains à potentiel.

Dans tous les cas, un point commun ressort : la motivation et la capacité à passer à l’action. Le financement à 100 % ne remplace ni le travail de prospection, ni l’implication personnelle. Il les rend simplement beaucoup plus rentables en permettant de transformer une bonne opportunité en projet réel.

Comment se préparer avant de rejoindre ce type de club ?

Avant de se lancer dans une démarche comme celle de l’UMDB, il est utile de se poser quelques questions structurantes :

• Quel est mon objectif précis à 12, 24 ou 36 mois en tant que marchand de biens ?
• Combien de temps par semaine suis-je prêt à consacrer au sourcing et aux visites ?
• Quel est mon secteur géographique de prédilection et jusqu’où suis-je prêt à me déplacer ?
• Qui peut m’aider dans mon entourage pour les tâches administratives ou l’analyse des dossiers ?
• Suis-je prêt à accepter un modèle de partage de marge en échange d’un financement et d’un accompagnement complets ?

En clarifiant ces éléments, il devient plus simple de tirer pleinement parti de l’accompagnement proposé et d’éviter la dispersion. Ce travail préparatoire maximise les chances de reproduire, à son échelle, des trajectoires comme celle de Théo.

Conclusion : se lancer marchand de biens sans se ruiner, c’est désormais possible

Longtemps, le métier de marchand de biens est resté l’apanage de profils déjà fortunés, très bien introduits dans le milieu bancaire et rompus aux subtilités des montages immobiliers. Aujourd’hui, grâce à des structures comme l’UMDB, un nouveau modèle s’ouvre à celles et ceux qui ont surtout de la motivation et l’envie d’apprendre.

En proposant un financement à 100 % sans apport, un accompagnement opérationnel complet et un réseau national expérimenté, l’UMDB a déjà permis de réaliser plus de 200 opérations sur plus de 200 000 m² de friches, de terrains et de locaux transformés.

L’exemple de Théo, devenu millionnaire à 23 ans dès sa première opération d’achat revente, montre que :

• Avec la bonne méthode, le bon cadre et un véritable engagement personnel, la première grosse opération est à portée de main;
• Il est possible de se lancer sans se ruiner, sans immobiliser un apport colossal, tout en limitant son risque direct ;
• Un club structuré peut devenir un accélérateur de trajectoire pour les investisseurs débutants comme pour les marchands de biens en devenir.

Pour celles et ceux qui se reconnaissent dans cette démarche, l’enjeu n’est plus de savoir si le modèle existe, mais de décider quand et comment ils souhaitent passer de la théorie à l’action. Avec un accompagnement adapté, la prochaine success story pourrait bien être la leur.